Mutter oder Vater ins Pflegeheim: Was passiert mit dem Haus?
Der Eigenanteil im Heim liegt 2026 bei über 3.000 € im Monat, die Rente deckt oft nur die Hälfte. Der Rechner zeigt mit den aktuellen Durchschnittswerten Ihres Bundeslands, wie lange das Geld reicht, wenn Sie das Haus sofort verkaufen, es vermieten oder behalten und das Sozialamt mit einem Darlehen einspringt – und wann eine frühere Schenkung oder der Elternunterhalt zum Thema werden.
Eigenanteil im Heim jetzt: 3.152 €/Monat · dazu Taschengeld · abzüglich Einkommen = Lücke 1.904 €/Monat
A · Sofort verkaufen
über 30 Jahre
Erlös nach Kosten ca. 241.075 € + Ersparnisse
so lange zahlen die Eltern selbst, bis 10.000 € übrig sind
danach Hilfe zur Pflege vom Sozialamt
B · Vermieten
1,4 Jahre
Mietüberschuss ca. 675 €/Monat verkleinert die Lücke
so lange reichen die Ersparnisse
danach muss das Haus verwertet werden – Verkauf reicht dann weitere über 30 Jahre
C · Behalten + Sozialamt-Darlehen
12.129 €
Schuld beim Sozialamt nach 3 Jahren Bezug
gesichert per Grundschuld, fällig spätestens beim Erbfall
nur wenn ein Verkauf nicht sofort möglich ist oder eine Härte vorliegt (§ 91 SGB XII)
Gerechnet für eine alleinstehende Person. Die Pflegekasse übernimmt einen steigenden Teil der Pflegekosten (15 % im 1. Jahr, 30 % im 2., 50 % im 3., 75 % ab dem 4. Jahr) – der Rechner berücksichtigt das Monat für Monat.
Eigenanteil = einrichtungseinheitlicher Eigenanteil Pflege (abzüglich Zuschlag nach § 43c SGB XI) + Unterkunft und Verpflegung + Investitionskosten, Landesdurchschnitt laut vdek, Stand 01.07.2026. Schonvermögen 10.000 € je Person (§ 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII). Ein leer stehendes oder vermietetes Haus ist kein Schonvermögen mehr, wenn weder der Pflegebedürftige noch sein Ehepartner darin wohnt. Mieteinnahmen zählen beim Sozialamt als Einkommen. Ohne Pflegewohngeld (nur in einzelnen Ländern), ohne Zinsen auf das Darlehen. Stand Oktober 2026. Keine Rechts-, Steuer- oder Sozialberatung – maßgeblich ist der Bescheid des Sozialamts; kostenlose Beratung beim Pflegestützpunkt.
Die drei Wege im Überblick
| Weg | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Sofort verkaufen | klare Lage, Geld für viele Jahre, meist steuerfrei | Zeitdruck drückt den Preis; Haus ist für die Familie weg |
| Vermieten | Miete deckt einen Teil der Lücke, Ersparnisse halten länger | Vermieterpflichten; spätestens beim Sozialamt-Antrag kommt die Verwertung auf den Tisch |
| Behalten + Sozialamt-Darlehen | Haus bleibt in der Familie | Schuld wächst jeden Monat, wird beim Verkauf oder Erbfall fällig; nur bei Härte oder wenn Verkauf nicht sofort möglich |
Häufige Fragen
Muss das Haus verkauft werden, wenn die Mutter ins Pflegeheim kommt?
Nicht sofort und nicht zwingend. Solange Rente und Ersparnisse den Eigenanteil decken, entscheidet die Familie frei. Erst wenn die Eltern Hilfe zur Pflege beim Sozialamt beantragen, zählt das Haus als Vermögen – es ist nur geschützt, solange der Pflegebedürftige oder sein Ehepartner darin wohnt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Dann verlangt das Sozialamt in der Regel, dass es verkauft oder beliehen wird.
Kann man das Haus vermieten, statt es zu verkaufen?
Ja. Die Mieteinnahmen helfen, den Eigenanteil zu bezahlen, und die Ersparnisse reichen länger. Beim Sozialamt zählen sie als Einkommen. Sind die Ersparnisse bis auf das Schonvermögen von 10.000 € aufgebraucht, verlangt das Sozialamt aber meist doch die Verwertung des Hauses – durch Verkauf oder als Darlehen gegen eine Grundschuld.
Was ist das Sozialamt-Darlehen nach § 91 SGB XII?
Kann das Haus nicht sofort verkauft werden oder wäre der Verkauf eine besondere Härte, soll das Sozialamt die Hilfe als Darlehen geben. Es lässt sich dafür eine Grundschuld eintragen. Das Haus bleibt in der Familie; die Schuld wird spätestens beim Verkauf oder im Erbfall aus dem Haus zurückgezahlt.
Wie viel Vermögen darf man behalten, wenn das Sozialamt zahlt?
10.000 € Barvermögen je Person sind geschützt (Schonvermögen). Dazu gehören zum Beispiel auch angemessener Hausrat und Erinnerungsstücke. Das Haus selbst ist nur geschützt, solange der Pflegebedürftige oder sein Ehepartner darin wohnt.
Kann das Sozialamt ein verschenktes Haus zurückholen?
Ja, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt (§§ 528, 529 BGB). Das Sozialamt leitet den Rückforderungsanspruch auf sich über und verlangt monatlich die Lücke, bis der Wert des Geschenks erreicht ist. Die Frist beginnt mit der Umschreibung im Grundbuch; ein vorbehaltener Nießbrauch verschiebt sie nicht (BGH, Urteil vom 19.07.2011, X ZR 140/10).
Müssen die Kinder für das Pflegeheim zahlen?
Nur, wenn ein Kind mehr als 100.000 € brutto im Jahr verdient (§ 94 Abs. 1a SGB XII, seit 2020). Das gilt je Kind; das Einkommen des Ehepartners zählt nicht mit. Unterhalb der Grenze bleiben Kinder verschont, auch wenn das Sozialamt einspringt.
Wie hoch ist der Eigenanteil im Pflegeheim 2026?
Im Bundesdurchschnitt rund 3.364 € im Monat im ersten Jahr (vdek, Stand 01.07.2026) – für Pflege, Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten. Mit jedem Jahr im Heim übernimmt die Pflegekasse einen größeren Teil der reinen Pflegekosten: 15 %, 30 %, 50 % und ab dem vierten Jahr 75 % (§ 43c SGB XI). Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten bleiben voll bei den Bewohnern.
Muss man beim Verkauf des Elternhauses Steuern zahlen?
Meist nicht. Wurde das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei. Bei kürzerer Besitzzeit ist er steuerfrei, wenn die Eltern im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben (§ 23 EStG). Wird das Haus nach dem Auszug vermietet, kann ein späterer Verkauf innerhalb der zehn Jahre steuerpflichtig werden.
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Quellen: vdek – Finanzielle Belastung in der vollstationären Pflege nach Bundesländern; § 43c SGB XI; §§ 90, 91, 93, 94 SGB XII; Verordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII; §§ 528, 529 BGB; BGH X ZR 140/10; § 23 EStG. Allgemeine Information nach geltendem Recht (Stand Oktober 2026), keine Rechts-, Steuer- oder Sozialberatung. Kostenlose Pflegeberatung gibt es beim Pflegestützpunkt und bei der Pflegekasse.