Erbengemeinschaft mit Haus: Auszahlen, verkaufen oder versteigern?
Geschwister erben gemeinsam ein Haus – und nicht jeder will es behalten. Der Rechner zeigt, was auf Ihren Anteil entfällt, wenn einer übernimmt und die anderen auszahlt, wenn Sie gemeinsam verkaufen oder wenn es zur Teilungsversteigerung kommt. Bei einem Mehrfamilienhaus rechnet er zusätzlich den Weg, den fast niemand prüft: in Eigentumswohnungen aufteilen.
Einer übernimmt und zahlt aus
198.803 €
wenn Sie ausgezahlt werden
Übernehmen Sie selbst: 201.197 € an die anderen + Kosten, Rate ca. 950 €/Monat
Notar ca. 2.395 €, keine Grunderwerbsteuer
Dauer: 1–3 Monate
Gemeinsam verkaufen
192.860 €
nach 3,57 % Makler
alle Erben müssen zustimmen
Dauer: 3–6 Monate
Teilungsversteigerung
135.309 €
Verfahrenskosten ca. 9.382 € vorab aus dem Erlös
Ihr Verlust gegenüber Verkehrswert: 64.691 €
Dauer: oft 9–18 Monate
Beträge = was auf Ihren Anteil entfällt, vor Einkommensteuer und vor offenen Krediten auf der Immobilie.
Übernahme: Auseinandersetzungsvertrag beim Notar 2,0 + Vollzug 0,5 nach GNotKG Tabelle B aus dem vollen Wert, Auslagen pauschal geschätzt, inkl. 19 % USt, Kosten nach Erbanteilen geteilt (Annahme); Grundbuch 1,0, gebührenfrei binnen zwei Jahren nach dem Erbfall (KV 14110 GNotKG); keine Grunderwerbsteuer unter Miterben (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Teilungsversteigerung: Antrag 120 €, Verfahrens-, Termins- und Verteilungsgebühr je 0,5 nach § 34 GKG (Tabelle ab 01.06.2025) aus dem Verkehrswert, Gutachten nach Eingabe. Aufteilen: 920 € je Wohnung aus vier echten Rechnungen einer Dresdner Aufteilung 2025 (Architekt, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notar, Grundbuch; 7.357 € für 8 Wohnungen). Stand Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Die vier Wege im Überblick
| Weg | Wer muss zustimmen? | Kosten | Dauer |
|---|---|---|---|
| Einer übernimmt, zahlt aus | alle | Notar, ggf. Grundbuch; keine Grunderwerbsteuer | 1–3 Monate |
| Gemeinsam verkaufen | alle | Makler ca. 3,57 % | 3–6 Monate |
| Teilungsversteigerung | niemand – ein Antrag reicht | Gericht + Gutachten, Preis oft ~70 % des Werts | oft 9–18 Monate |
| Mehrfamilienhaus aufteilen | alle | bei 8 Wohnungen 7.357 € (echte Rechnungen) | 6–12 Monate bis zum Grundbuch |
Häufige Fragen
Wie viel muss ich meine Geschwister auszahlen, wenn ich das Haus übernehme?
Jeder Miterbe bekommt seinen Anteil am Verkehrswert. Beispiel: Haus 400.000 €, zwei Geschwister je zur Hälfte – wer übernimmt, zahlt dem anderen 200.000 €. Dazu kommen Notarkosten für den Auseinandersetzungsvertrag, bei 400.000 € rund 2.400 €. Den Wert legt man am besten per Gutachten fest; über den Betrag müssen sich alle einig sein.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Erbe die anderen auszahlt?
Nein. Der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Das gilt auch für Ehegatten der Miterben.
Was kostet eine Teilungsversteigerung?
Das Gericht berechnet je eine 0,5-Gebühr für Verfahren, Termin und Verteilung aus dem Verkehrswert (§ 34 GKG, Nr. 2211, 2213, 2215 KV), dazu 120 € Antragsgebühr und das Wertgutachten, oft 3.000 bis 5.000 €. Bei 400.000 € kommen so rund 9.400 € zusammen, die vorab aus dem Erlös bezahlt werden. Der größere Verlust ist der Preis: Ausgewertete Fälle eines Gutachterausschusses lagen im Mittel bei rund 70 % des Verkehrswerts.
Kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung verhindern?
Nur begrenzt. Jeder Miterbe darf die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB) und die Versteigerung beantragen. Auf Antrag kann das Gericht das Verfahren für bis zu sechs Monate einstellen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG). Der sicherste Weg ist, vorher eine Einigung zu finden – der Rechner zeigt, wie viel alle bei einer Versteigerung verlieren.
Wie lange darf eine Erbengemeinschaft bestehen?
Grundsätzlich unbegrenzt, aber jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Der Erblasser kann sie im Testament für höchstens 30 Jahre ausschließen (§ 2044 BGB). Bis dahin müssen die Erben Verwaltung, Mieten und Reparaturen gemeinsam regeln.
Muss ich Steuern zahlen, wenn wir das geerbte Haus verkaufen?
Erben übernehmen die Zehn-Jahres-Frist des Erblassers (§ 23 EStG). Hat er die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft und vermietet, kann ein Gewinn beim Verkauf einkommensteuerpflichtig sein. Hat er selbst darin gewohnt oder ist die Frist vorbei, bleibt der Verkauf steuerfrei. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt: Kinder haben je 400.000 € Freibetrag.
Lohnt es sich, ein geerbtes Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen?
Oft ja, weil Eigentumswohnungen pro Quadratmeter mehr bringen als ganze Häuser – in Dresden lagen 2025 weiterverkaufte Wohnungen bei rund 2.705 €/m², sanierte Altbau-Mehrfamilienhäuser bei 2.055 €/m². Die Aufteilung selbst kostet weniger als oft angenommen: bei einem Dresdner Haus mit acht Wohnungen 7.357 € für Architekt, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notar und Grundbuch. Dafür dauert der Einzelverkauf länger, Mieter haben ein Vorkaufsrecht, und wer viele Wohnungen schnell verkauft, kann gewerblich werden. Die Erben können die Wohnungen auch einfach untereinander verteilen.
Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen?
Dann bleibt am Ende meist nur die Teilungsversteigerung oder eine Klage auf Zustimmung zu einem Teilungsplan. Beides dauert lange und kostet Geld. Ein Mediator oder ein gemeinsames Gutachten über den Verkehrswert hilft oft, weil sich der Streit meist um den Wert dreht.
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Quellen: § 34 GKG mit Kostenverzeichnis Nr. 2210–2215 (Fassung ab 01.06.2025); GNotKG; § 3 Nr. 3 GrEStG; §§ 2042, 2044 BGB; § 180 ZVG; Dresdner Immobilienmarkt 2025 laut Gutachterausschuss (berichtet von diesachsen.de); Zuschlagsquote laut Grundstücksmarktbericht Oberbergischer Kreis 2026 (25 Fälle). Allgemeine Information nach geltendem Recht (Stand Oktober 2026), keine Rechts- oder Steuerberatung. Für den Auseinandersetzungsvertrag Notar, bei Streit Anwalt einbeziehen.