Nießbrauch-Rechner 2026: Haus an die Kinder überschreiben
Wer Haus oder Wohnung schon zu Lebzeiten an die Kinder überträgt, behält sich meist den Nießbrauch vor: Die Eltern wohnen weiter darin oder kassieren die Miete. Der Wert dieses Rechts wird von der Schenkung abgezogen. Der Rechner zeigt die Schenkungsteuer ohne und mit Nießbrauch, die Übertragung in zwei Schritten und die Kosten für Notar und Grundbuch – mit den Vervielfältigern, die seit dem 01.01.2026 gelten.
Ohne Nießbrauch übertragen
22.000 €
Schenkungsteuer
Notar + Grundbuch ca. 4.412 €
Eltern geben Mieteinnahmen bzw. Wohnen ab
Mit Nießbrauch für die Eltern
693 €
Schenkungsteuer
Kapitalwert Nießbrauch 190.098 € wird abgezogen
Notar + Grundbuch ca. 4.820 €
Eltern behalten Miete bzw. Wohnen
Mit Nießbrauch, in zwei Schritten (Hälfte jetzt, Rest nach 11 Jahren)
0 €
Schenkungsteuer
Notar + Grundbuch ca. 5.568 €
Freibeträge werden zweimal genutzt
Wert der Immobilie unverändert angenommen
Schenkungsteuer insgesamt für das Kind. Ersparnis durch den Nießbrauch: 21.307 €. Vervielfältiger: 68 J. Mann 10,561
Steuerklasse I, Freibetrag 400.000 € je Elternteil und Kind (§ 16 ErbStG), Sätze und Härteausgleich nach § 19 ErbStG. Kapitalwert = Jahresmiete × Vervielfältiger (BMF-Schreiben vom 21.10.2025, gültig ab 01.01.2026), Jahreswert höchstens Wert ÷ 18,6 (§ 16 BewG). Notar: 2,0 Beurkundung + 0,5 Vollzug nach GNotKG Tabelle B, Auslagen pauschal geschätzt, inkl. 19 % USt; Grundbuch: Eigentumsumschreibung 1,0 und Eintragung des Nießbrauchs 1,0 (Wert nach § 52 GNotKG). Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern und Kindern nicht an (§ 3 GrEStG). Stand Oktober 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
So rechnet das Finanzamt
- Wert der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz: Vergleichswert für Wohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser, Ertragswert für Mietshäuser (§ 182 BewG). Ein niedrigerer Wert lässt sich per Gutachten nachweisen (§ 198 BewG).
- Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist die Nettokaltmiete bzw. die ortsübliche Miete, höchstens Wert ÷ 18,6 (§ 16 BewG).
- Bereicherung = Wert minus Kapitalwert, bei vermieteten Wohnungen davon 90 % (§ 13d ErbStG), plus Schenkungen der letzten zehn Jahre.
- Minus Freibetrag 400.000 € je Elternteil und Kind, auf volle 100 € abgerundet, dann Steuersatz der Steuerklasse I: 7 % bis 75.000 €, 11 % bis 300.000 €, 15 % bis 600.000 €, 19 % bis 6 Mio. € (§ 19 ErbStG).
Vervielfältiger ab 01.01.2026 (Auszug)
| Alter | Mann | Frau |
|---|---|---|
| 55 | 13,983 | 14,873 |
| 60 | 12,798 | 13,832 |
| 65 | 11,444 | 12,583 |
| 70 | 9,938 | 11,107 |
| 75 | 8,282 | 9,393 |
| 80 | 6,509 | 7,490 |
| 85 | 4,743 | 5,512 |
Quelle: BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (IV D 4 – S 3104/00002/013/003). Stirbt der Nießbraucher früh, wird die Steuer auf Antrag nach der tatsächlichen Dauer berichtigt (§ 14 Abs. 2 BewG).
Häufige Fragen
Wie viel Schenkungsteuer spart ein Nießbrauch?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Er ergibt sich aus der Jahresmiete mal einem Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht der Eltern abhängt (§ 14 BewG). Beispiel: Vater 68 Jahre, Haus 600.000 €, ortsübliche Miete 18.000 € im Jahr. Der Vervielfältiger 2026 ist 10,561, der Nießbrauch also 190.098 € wert. Ohne Nießbrauch zahlt das Kind 22.000 € Schenkungsteuer, mit Nießbrauch 693 €.
Welche Vervielfältiger gelten 2026?
Für Schenkungen ab dem 01.01.2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21.10.2025 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024 mit 5,5 % Zins. Beispiele: Mann 60 Jahre 12,798, Frau 60 Jahre 13,832; Mann 70 Jahre 9,938, Frau 70 Jahre 11,107; Mann 80 Jahre 6,509, Frau 80 Jahre 7,490. Je jünger die Eltern, desto höher der Abzug.
Wie viel dürfen Eltern ihrem Kind steuerfrei schenken?
400.000 € je Elternteil und Kind innerhalb von zehn Jahren (§ 16 ErbStG). Gehört das Haus beiden Eltern je zur Hälfte, kann jedes Kind also 800.000 € steuerfrei erhalten. Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG); danach ist der Freibetrag wieder voll da.
Wann lohnt es sich, das Haus in zwei Schritten zu übertragen?
Wenn der Wert nach Abzug des Nießbrauchs über den Freibeträgen liegt. Wer heute die Hälfte überträgt und den Rest nach mehr als zehn Jahren, nutzt die Freibeträge zweimal. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten zweimal an, der Wert der Immobilie kann bis dahin steigen, und der Vervielfältiger ist wegen des höheren Alters kleiner. Der Rechner zeigt beides nebeneinander.
Was kostet es, ein Haus an die Kinder zu überschreiben?
Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem GNotKG, Tabelle B, aus dem vollen Wert der Immobilie – der Nießbrauch wird dabei nicht abgezogen. Üblich sind eine 2,0-Gebühr für die Beurkundung, eine 0,5-Gebühr für den Vollzug, beim Grundbuchamt 1,0 für die Umschreibung und 1,0 für die Eintragung des Nießbrauchs. Bei 600.000 € sind das zusammen rund 4.800 €. Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern und Kindern nicht an (§ 3 GrEStG).
Kann das Sozialamt das Haus zurückholen, wenn die Eltern ins Pflegeheim müssen?
Ja, wenn die Eltern ihren Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten können: Sie dürfen die Schenkung zurückfordern (§ 528 BGB), und das Sozialamt kann diesen Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Ausgeschlossen ist das, wenn seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind (§ 529 BGB). Wer früh überträgt, ist früher auf der sicheren Seite. Ob ein vorbehaltener Nießbrauch den Fristbeginn hinausschiebt, sollte im Einzelfall der Notar beurteilen.
Was bedeutet der Nießbrauch für den Pflichtteil der Geschwister?
Schenkungen an ein Kind können Pflichtteilsansprüche anderer Erben erhöhen; sie schmelzen um ein Zehntel pro Jahr ab und zählen nach zehn Jahren nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB). Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93) nicht zu laufen, solange die Eltern die Immobilie weiter nutzen.
Wer versteuert die Miete, wenn eine vermietete Immobilie mit Nießbrauch übertragen wird?
Die Eltern als Nießbraucher: Sie erhalten weiter die Miete, versteuern sie und tragen in der Regel die laufenden Kosten. Die Abschreibung dürfen sie als Vorbehaltsnießbraucher weiter geltend machen (BMF-Nießbrauchserlass). Für vermietete Wohnungen gilt bei der Schenkungsteuer zusätzlich: nur 90 % des Werts sind steuerpflichtig (§ 13d ErbStG).
Nießbrauch oder Wohnrecht?
Mit dem Nießbrauch dürfen die Eltern die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Miete behalten. Ein Wohnrecht erlaubt nur das eigene Wohnen. Steuerlich wird beides mit dem Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger abgezogen; beim Wohnrecht ist der Jahreswert nur die Miete der genutzten Räume.
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Allgemeine Information nach geltendem Recht (Stand Oktober 2026), keine Steuer- oder Rechtsberatung. Eine Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird politisch diskutiert. Vor einer Übertragung Notar und Steuerberatung einbeziehen.