Wohnung fürs studierende Kind: vermieten oder kostenlos überlassen?
Viele Eltern kaufen zum Studium eine kleine Wohnung, statt jahrelang Miete an Fremde zu zahlen. Steuerlich gibt es zwei Wege mit gegensätzlichen Folgen: Vermieten bringt laufend Werbungskosten (AfA, Zinsen), macht aber den Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren steuerpflichtig. Kostenlos überlassen bringt keine Werbungskosten, dafür ist der Verkauf steuerfrei, solange Kindergeld besteht. Der Rechner stellt beides gegenüber.
An das Kind vermieten – rechnet sich besser
+2.754 €
Steuerwirkung 6 Jahre: Ersparnis 8.374 €
Steuer auf Verkaufsgewinn: 5.620 €
Kostenlos überlassen
+0 €
Keine Einkünfte, keine Werbungskosten
Verkauf steuerfrei
Angenommener Verkaufspreis nach 6 Jahren: 120.279 € (1,5 % Wertsteigerung pro Jahr) · AfA 1.892 € pro Jahr.
Modellrechnung nach § 21 Abs. 2, § 23 und § 7 Abs. 4 EStG, Stand Oktober 2026. Miete und Unterhalt sind innerhalb der Familie ein Nullsummenspiel; gerechnet wird nur die Steuer. Ohne Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und Inflation. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
Die vier Regeln, auf die es ankommt
- 66-%-Grenze: Die Miete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete (Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten) erreichen, sonst kürzt das Finanzamt die Werbungskosten (§ 21 Abs. 2 EStG).
- Echter Geldfluss: Unterhalt aufs Konto des Kindes, Miete zurück an die Eltern – mit schriftlichem Mietvertrag wie unter Fremden. Bloßes Verrechnen reicht nicht (BFH IX R 28/15).
- Spekulationsfrist: Verkauf innerhalb von 10 Jahren ist steuerfrei nur bei Eigennutzung. Die kostenlose Überlassung an ein Kind mit Kindergeldanspruch zählt dazu, die Vermietung nicht (§ 23 EStG, BFH IX R 28/21).
- BAföG: Wohnt das Kind in einer Wohnung der Eltern, gibt es nur 59 € statt 380 € Wohnpauschale (§ 13 Abs. 3a BAföG).
Häufige Fragen
Darf das Kind die Miete aus dem Unterhalt der Eltern bezahlen?
Ja. Der Bundesfinanzhof erkennt das an (Urteile vom 19.10.1999, IX R 30/98 und IX R 39/99). Voraussetzung: schriftlicher Mietvertrag, der Unterhalt geht voll auf das Konto des Kindes, die Miete wird zurücküberwiesen. Wird die Miete nur mit dem Unterhalt verrechnet, gibt es keine Werbungskosten (BFH 16.02.2016, IX R 28/15).
Wie viel Miete muss das Kind zahlen?
Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete einschließlich umlagefähiger Betriebskosten, dann zählen alle Werbungskosten voll (§ 21 Abs. 2 EStG). Zwischen 50 und 66 % entscheidet eine Prognose über 30 Jahre, unter 50 % werden die Kosten anteilig gekürzt.
Ist der Verkauf nach dem Studium steuerfrei?
Nach 10 Jahren immer. Vorher nur, wenn die Wohnung unentgeltlich an ein Kind überlassen wurde, für das die ganze Zeit Kindergeld oder ein Kinderfreibetrag bestand – das zählt als Eigennutzung. Endet der Kindergeldanspruch vorher, ist der Gewinn steuerpflichtig (BFH 24.05.2022, IX R 28/21). Wer an das Kind vermietet, nutzt nicht selbst; die 10-Jahres-Frist läuft normal.
Verliert das Kind BAföG, wenn die Wohnung den Eltern gehört?
Es bekommt nur die Wohnpauschale für Kinder, die bei den Eltern wohnen: 59 € statt 380 € im Monat (§ 13 Abs. 3a BAföG). Das gilt auch dann, wenn es Miete zahlt.
Sollte man die Wohnung gleich auf das Kind kaufen?
Möglich über eine Schenkung (Freibetrag 400.000 € je Elternteil und Kind, § 16 ErbStG). Bei minderjährigen Kindern braucht der Erwerb einer Eigentumswohnung einen Ergänzungspfleger und die Genehmigung des Familiengerichts (BGH V ZB 206/10, § 1850 BGB). Die Eltern verlieren dann den Zugriff auf die Wohnung.
So ist gerechnet
- Anschaffungskosten = Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer plus 2 % Notar und Grundbuch; AfA auf 80 % Gebäudeanteil.
- Vermieten: (Werbungskosten − Kaltmiete) × Grenzsteuersatz × Jahre. Werbungskosten = AfA + Zinsen + 600 € nicht umlegbare Kosten pro Jahr.
- Verkauf: Gewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten − abgezogene AfA), versteuert mit dem Grenzsteuersatz, falls innerhalb von 10 Jahren und nicht steuerfrei.
- Miete und Unterhalt heben sich in der Familie auf und sind deshalb nicht als Kosten gerechnet.
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Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Ob die Vermietung im Einzelfall anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt; bei konkreten Plänen eine Steuerberatung einholen.